Polémica por pérdidas en fondos de inversión inmobiliarios

Una de las alternativas de inversión que está creciendo en el país son los fondos inmobiliarios, los cuales reúnen recursos de numerosos inversionistas y con ello compran finca raíz de uso empresarial o comercial.

Pese a no registrar rentabilidades muy altas, estos fondos han sido relativamente estables en sus valoraciones y, por eso, ha crecido el número de personas que ponen allí sus dinero, con la esperanza de invertir en ladrillos, pero sin tener que incurrir en todas las cargas relacionadas como pago de impuestos, administraciones o consecución de inquilinos.

Aunque la inversión en finca raíz se ve como una opción segura y de bajo riesgo, los fondos inmobiliarios se han visto afectados, como muchos otros activos financieros, por la subida de tasas de interés en el mundo, lo que ha hecho que numerosos inversionistas prefieran poner su dinero en alternativas que consideran más seguras, como los bonos de deuda o los CDT en el caso de Colombia.

En medio de este panorama, la emisora W Radio publicó una denuncia sobre unos inversionistas que dicen tener gigantescas pérdidas tras invertir en el Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI), el cual opera desde 2007 y es el fondo de inversión inmobiliaria más grande del país, con más de 8,5 billones de pesos bajo administración.

Para invertir en el PEI hay que hacerlo a través de comisionistas de bolsa o de fondos de pensiones voluntarias, pues los títulos inmobiliarios que emite este fondo están inscritos en la Bolsa de Valores de Colombia (BVC) y funcionan de la misma manera que lo hace una acción. Además, está inspirado en el modelo de las fiducias inmobiliarias internacionales comúnmente conocidas como REITs (Real Estate Investment Trusts), los cuales se transan en bolsa.

Las personas que reportan las millonarias pérdidas invirtieron a través de fondos de pensiones voluntarias, pues lo hicieron en 2019 antes de que el PEI se inscribiera en la BVC (eso ocurrió el año pasado) y una de las motivaciones para entrar a la bolsa era justamente buscar liquidez para sus títulos, que antes solo tenían un mercado muy pequeño de compra y venta (conocido como mercado secundario) y ahora están disponibles para todos los que transan en el mercado de valores.

Los demandantes dijeron en la emisora que tienen pérdidas de entre 60% y 70% de su inversión y que no les han dado explicaciones suficientes de este comportamiento, como tampoco la posibilidad de retirar su inversión. Solo saben que se dio un cambio en la metodología que determinó la Superfinanciera para valorar todos los fondos inmobiliarios, que ya no solo se valoran con el avalúo catastral de los inmuebles de su propiedad, sino que también se incluye su valor de mercado, es decir, lo que los inversionistas están dispuestos a pagar por tener títulos de dichos fondos.

Sin rentabilidad garantizada

SEMANA consultó a los fondos de pensiones voluntarios mencionados en este caso (Protección y Colfondos), pues se les acusa de haber asesorado mal a sus clientes y de no explicarles que este tipo de inversiones tienen riesgos, como toda inversión en bolsa, en donde no se garantiza rentabilidad. Pero hasta el cierre de esta edición, no habían enviado respuesta.

“Los fondos de pensiones voluntarias, como cualquier otro fondo de inversión, tienen unos reglamentos que las personas deben leer y entender antes de entregar su dinero, comprender cómo es el mecanismo para salir, si tienen un tiempo de permanencia mínimo y qué pasa si quieren salir antes”, dice una experta del sector financiero.

Bajo esta perspectiva no está claro si la falla habría sido una mala asesoría del fondo o insuficiente entendimiento del tema por parte de los inversionistas, pues hasta antes de listarse en Bolsa, el PEI estaba restringido a personas con mucho dinero o a los llamados inversionistas institucionales (fondos de pensiones y aseguradoras). Ahora al estar en bolsa se volvió más accesible, pues cada título del PEI tiene un valor de 34.500 pesos.

Como las demás acciones listadas en la BVC, el título del PEI no se ha escapado del bajo desempeño de la plaza bursátil nacional, que en 2023 completó cuatro años consecutivos de caídas en sus precios. Este año el índice Colcap, que es el de referencia de este mercado, muestra una desvalorización de 4,19%.

El título del PEI, sin embargo, pasó de ser de los que más perdieron valor en 2022, a ser uno de los que menos caen en 2023. Aún se encuentra en terreno negativo, con una pérdida de 3,6% en lo corrido del año. Entre enero y lo que va de abril, el título de la BVC de Colombia es el de mejor rendimiento, con una valorización de 39,6% y el que más cae es el de Construcciones el Cóndor, con -26,9%.