Entre los meses de marzo y abril, quienes viven en propiedad horizontal en Colombia deben asistir a una reunión a la que muchos le sacan el cuerpo, pero que este año probablemente está teniendo una alta asistencia. Se trata de la asamblea de copropietarios, la cual suele reunirse una vez al año para aprobar estados financieros del año anterior y definir el presupuesto del nuevo año.
Usualmente es una reunión tediosa y larga, en la que no solo se habla de las finanzas de la copropiedad, sino que también se ventilan problemas de convivencia que hacen que el encuentro sea aún más demorado. En la asamblea también se define un tema fundamental para el bolsillo de muchas personas y es el incremento de la cuota de administración, que este año está presionando por un alza del 23 % en el salario mínimo.
Muchas copropiedades subían la administración al ritmo de la remuneración mínima, dado que estos recursos se usan principalmente para pagar los servicios de vigilancia, aseo y toderos, que son personas que suelen ganar ese salario; otros se ajustan con la inflación del año anterior, que en 2025 fue del 5,10 %. No hay una norma que determine el indicador que se debe usar para hacer el incremento, pues finalmente es una decisión que se toma de forma colectiva en la asamblea.
Si a estos factores se suman los cambios introducidos por la reforma laboral —como el aumento en los recargos nocturnos, dominicales y festivos—, así como la reducción de la jornada semanal, resulta evidente que los costos de servicios de vigilancia, aseo y mantenimiento se encarecieron para las copropiedades.
Ante este escenario, muchas asambleas optan por reducir gastos, ya sea sustituyendo un celador por sistemas de cámaras de seguridad o incluso cancelando contratos con empresas de vigilancia para contratar directamente a un conserje que atienda la portería, sin funciones de seguridad armada.
Esa es la primera alerta que prenden abogados laboralistas como los de la firma Posse Herrera Ruiz, quienes advierten que buscar ahorro con la evasión de costos asociados a las empresas de seguridad especializada es muy riesgoso. Esto porque, primero, los vigilantes solo pueden ser contratados a través de dichas compañías, que son las que garantizan personas formadas para el cargo; y, segundo, porque la copropiedad no solo queda en manos de un inexperto, sino también de un potencial problema laboral en caso de que este se incapacite, pida vacaciones o demande al conjunto residencial.
“Por ahorrarse unos pesos puede haber después consecuencias negativas”, indica Vicente Umaña, socio de Derecho Laboral de Posse Herrera Ruiz. “La línea entre la conserjería y la vigilancia es casi invisible, y contratar personal sin el entrenamiento ni los seguros exigidos por la ley traslada toda la responsabilidad civil y penal directamente a la copropiedad en caso de cualquier incidente o asalto”, insiste.
En lo que respecta a las personas que hacen el aseo y los toderos, en ese caso sí se podría dar una contratación directa de la copropiedad, pero el lío es de nuevo toda la carga laboral y la responsabilidad que implica, la cual es asumida por las empresas que proveen estos servicios.
“El propósito de una copropiedad no es tener empleados, no es un negocio”, precisa Umaña y, por eso, enfatiza que para evitar conflictos legales a largo plazo, la recomendación técnica es mantener esquemas de subcontratación con terceros especializados. “Aunque inicialmente parezca más costoso, este modelo protege a los vecinos de eventuales demandas laborales y garantiza que el edificio no se quede sin portero si el titular se enferma, ya que la empresa debe proveer un reemplazo inmediato”, añade.
Lo mismo ocurre cuando las copropiedades deciden que uno de los residentes ejerza como administrador para ahorrar costos. De nuevo está el riesgo laboral, incluso si el residente sabe del tema, y principalmente los problemas de convivencia se pueden convertir en un conflicto entre ese residente y sus vecinos.
Aunque se estima que mayoritariamente las cuotas de administración no están subiendo el 23 %, sino entre el 15 % y el 18 %, dependiendo del nivel de automatización del edificio, en Posse Herrera Ruiz señalan que el reto de este año radica en comprender que el bienestar común depende de una administración técnica y no emocional.
Otro factor a considerar es el de los propietarios que arriendan sus inmuebles e incluyen la cuota de administración dentro del canon. Ante los fuertes incrementos que esta viene registrando, es probable que algunos opten por separar dicho costo del valor del arriendo o, incluso, por buscar nuevos inquilinos. Esto se explica porque los arriendos de vivienda sí están muy regulados y solo pueden incrementarse hasta el límite de la inflación del año anterior (es decir, que para este año pueden subir máximo 5,10 %).