El incremento del salario mínimo para 2026, fijado en 23,7%, no solo impactó a trabajadores y empresas. También abrió una fuerte discusión en los conjuntos residenciales del país, donde miles de copropietarios comenzaron a recibir notificaciones sobre posibles aumentos en la cuota de administración, algunos de ellos del mismo porcentaje que el alza salarial.
El tema ha generado inquietud porque, en varios edificios, los avisos sobre el ajuste llegaron antes de que se realizaran las asambleas ordinarias, que son el espacio legal donde se discuten y aprueban los presupuestos anuales. En la práctica, esto llevó a muchos propietarios a preguntarse si ese aumento automático es válido o si se trata de una interpretación errónea de la norma.
En términos legales, la respuesta es clara, la Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, no fija un porcentaje máximo ni mínimo para el aumento de la cuota de administración.
Tampoco ordena que esta deba subir en la misma proporción que el salario mínimo o la inflación. Lo que sí establece la norma es que el valor debe surgir de un presupuesto anual de ingresos y gastos, el cual debe ser presentado, debatido y aprobado por la asamblea general de copropietarios.
Esto significa que ningún administrador puede imponer un aumento por decisión propia ni por simple referencia al salario mínimo. El incremento solo es legal si responde a un cálculo realista de los costos del conjunto y cuenta con el respaldo de la mayoría de los propietarios reunidos en asamblea.
¿Por qué entonces tantas copropiedades están hablando de alzas cercanas al 23,7 %? La razón principal está en los costos operativos. Servicios como vigilancia privada, aseo, jardinería, conserjería y mantenimiento están directamente ligados al salario mínimo y a las prestaciones sociales.
Un solo puesto de vigilancia 24 horas implica varios turnos, recargos nocturnos, dominicales y aportes obligatorios, lo que hace que el aumento salarial tenga un impacto multiplicado en los contratos.
A eso se suman otros gastos que también han venido creciendo, como energía, gas, seguros y mantenimiento de ascensores o sistemas eléctricos. En muchos conjuntos, esos rubros representan la mayor parte del presupuesto mensual, por lo que un incremento fuerte en ellos termina presionando la cuota de administración.
Sin embargo, presión de costos no es lo mismo que autorización automática. Para que el alza sea válida, el administrador debe presentar un presupuesto detallado donde se vea claramente cómo cambian los gastos y por qué se requiere ajustar la cuota. Ese documento debe ser aprobado por la asamblea, que es la máxima autoridad de la copropiedad.
Las próximas semanas serán decisivas para millones de copropietarios. La Ley 675 establece que las asambleas ordinarias de propiedad horizontal deben realizarse a más tardar el 31 de marzo, fecha límite para presentar y aprobar el presupuesto que define el valor de la cuota de administración. Hasta que ese trámite no se cumpla, ningún incremento puede aplicarse legalmente.
