Medellín está a punto de modificar las reglas con las que se construye a sí misma. Detrás de las 933 páginas del proyecto de actualización del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que estudia el Concejo hay una discusión que va mucho más allá de la planeación urbana: qué tan fácil será construir vivienda, qué deberán entregar los constructores a cambio y quiénes podrán desarrollar proyectos lote por lote sin asumir algunas de las obligaciones que hoy exige la ciudad.
Ese es uno de los puntos que ha encendido el debate. Mientras la administración de Federico Gutiérrez y sectores del Concejo defienden la revisión como una salida a la crisis de vivienda y al encarecimiento del suelo, académicos y expertos advierten que algunos cambios pueden reducir las cargas de los nuevos desarrollos y debilitar la generación de espacio público y equipamientos.
El Distrito reconoce que la revisión analiza el 78 por ciento de los artículos del POT vigente y aborda asuntos como vivienda, usos del suelo, edificabilidad, obligaciones urbanísticas, financiación de obras y nuevas dinámicas de ocupación. El proyecto fue radicado como Proyecto de Acuerdo 104 de 2026 y contiene más de 17.000 folios entre documentos y anexos.
Uno de los artículos que concentra la controversia es el 375. Su parágrafo 1 establece una excepción para determinadas actuaciones urbanísticas destinadas a vivienda unifamiliar, bifamiliar y trifamiliar, así como para otros usos que no superen los 50 metros cuadrados en zonas de Mejoramiento Integral y Consolidación Nivel 3. En esos casos, según el proyecto, no se exigirían obligaciones urbanísticas para espacio público y equipamiento colectivo.
Para Juan Carlos García Bocanegra, arquitecto, magíster en planificación urbana y profesor de Urbam de Eafit, allí está uno de los cambios que más debería llamar la atención. Su lectura es que la modificación puede abrir la puerta a un desarrollo predio a predio que disminuya las cargas que tradicionalmente acompañan la construcción.
“Esto nos está devolviendo 30 años en nuestra historia, cuando no había ningún instrumento para lo que era el desarrollo urbano”, sostiene García Bocanegra.
El profesor cuestiona que, en nombre de facilitar la construcción de vivienda, se introduzcan mecanismos que, según su interpretación, podrían permitir nuevos desarrollos sin una contribución equivalente en espacio público y equipamientos.
Su preocupación se concentra especialmente en las construcciones de pequeña escala.
“Cuando lo dejan construir a pequeña escala, no le puede pedir parques, no le pueden pedir vivienda social; el truco está en haber bajado la escala y que puedan hacerlo lote a lote”, afirma.
Las obligaciones urbanísticas son uno de los mecanismos mediante los cuales la construcción privada contribuye al desarrollo colectivo. Pueden cumplirse mediante cesiones de suelo, construcción de infraestructura o compensaciones económicas, dependiendo del proyecto.
Para García Bocanegra, una mayor facilidad para construir unidades de pequeña escala también puede favorecer modalidades vinculadas al alquiler de corta estancia, el turismo o nuevas formas de alojamiento, en una ciudad donde el precio de la vivienda y los arriendos ya es uno de los principales problemas urbanos.
En los parágrafos siguientes del artículo 375 aparecen además medidas relacionadas con vivienda de interés social (VIS) y vivienda de interés prioritario (VIP). El proyecto contempla mecanismos para facilitar estos desarrollos por parte de entidades del Distrito que cumplan funciones de banco inmobiliario o de cajas de compensación, incluyendo excepciones frente a determinadas obligaciones para espacio público y equipamiento colectivo.
Allí aparece una de las principales discusiones: Medellín necesita construir más vivienda, pero también necesita que esa vivienda llegue acompañada de vías, andenes, parques, colegios, centros de salud y transporte.
Una nueva edificación puede resolver una necesidad habitacional, pero cuando cientos o miles de unidades aparecen en un territorio, también aumenta la presión sobre los servicios existentes.
El concejal Andrés Tobón, uno de los principales defensores de la actualización, sostiene que el POT vigente terminó produciendo precisamente el problema que ahora se intenta corregir: restricciones que dificultaron la construcción y contribuyeron al encarecimiento del mercado.
“Tan mal regulado estaba el POT 2014 que se dejó de construir vivienda y hoy tenemos el metro cuadrado más caro del país. Los que diseñaron ese instrumento pensaron que se iba a desatar la construcción de vivienda en la ciudad, prometiendo que en los planes parciales se iban a construir 111.000 y en la última década solamente se lograron 3.000”, afirma Tobón.
En su interpretación, los planes parciales terminaron convirtiéndose en una barrera para el desarrollo de amplias zonas de Medellín. Estos instrumentos permiten planificar sectores específicos y establecer conjuntamente la configuración de los espacios públicos y privados, así como las cargas necesarias para ejecutar los proyectos.
“Es absolutamente falso que se estén eliminando obligaciones urbanísticas, condiciones de cesiones para que los constructores puedan hacer lo que se les venga en gana; la gran corrección es con la amplificación de otros modelos de tratamiento de renovación urbana, diferentes a los modelos de plan parcial, que fracasó en Medellín”, puntualiza.
Tobón pone como ejemplo el Sagrado Corazón de Jesús, conocido como Barrio Triste, donde una sola manzana puede tener decenas de propietarios, lo que dificulta aplicar esquemas pensados para terrenos con una estructura de propiedad más concentrada.
“Los que afirman que solamente se puede desarrollar la ciudad con el modelo de plan parcial, son los que piensan que todos los planes parciales tienen un solo dueño, como pasó en Ciudad del Río, e ignoran que una sola manzana en el Sagrado Corazón puede tener hasta 80 propietarios; la realidad es la que nos permite planear”, dice.
Por su parte, Federico Estrada, gerente de La Lonja, sostiene que Medellín ha perdido participación dentro del mercado de vivienda nueva del Valle de Aburrá. Según sus cifras, pasó de concentrar cerca del 65 por ciento de las viviendas nuevas que se comercializaban en el área metropolitana a alrededor del 30 por ciento.
“La cantidad de hogares que se forman es mucho mayor a las viviendas construidas, conllevando una alta inflación de los precios de la vivienda, tanto en su valor como en su renta”, afirma Estrada.
Por eso, el gremio plantea aumentar la edificabilidad de los lotes, reducir cargas urbanísticas y facilitar el desarrollo predio a predio en zonas de renovación urbana.
“En ese orden de ideas, nuestra posición principalmente radica en mejorar la edificabilidad de los lotes de la ciudad (mayor densidad habitacional), disminuir las cargas (bajar las obligaciones urbanísticas) y facilitar la gestión urbanística de la ciudad (permitir el desarrollo predio a predio en las zonas de renovación urbana)”, señala.
Ese es precisamente uno de los puntos que despierta las mayores críticas: la posibilidad de que la ciudad reduzca cargas urbanísticas para destrabar el mercado inmobiliario.
La discusión también tiene otro frente que puede modificar barrios enteros: los usos del suelo.
La Alcaldía los identifica como uno de los componentes centrales de la revisión. El POT determina qué actividades pueden desarrollarse en cada zona y establece las condiciones para usos residenciales, comerciales, industriales y otros.
En ese escenario entran al debate las plataformas de renta corta, la vivienda turística y los llamados nómadas digitales. El alcalde Federico Gutiérrez ha planteado públicamente la necesidad de proteger la vivienda familiar y, al mismo tiempo, establecer reglas para las modalidades de alojamiento de corta estancia.