El arriendo ya no es solo un gasto fijo. Para millones de colombianos, se está convirtiendo en la línea roja que separa la estabilidad de la asfixia financiera.
No es únicamente Bogotá. Bucaramanga, Pereira, Armenia, Cali y otras ciudades intermedias están viviendo un fenómeno silencioso: el canon de arrendamiento empieza a parecerse peligrosamente al ingreso mensual completo de un trabajador promedio.
“El mercado de arriendos viene mostrando un proceso de ajuste”, explica Mario Andrés Ramírez Peña, presidente ejecutivo de Fedelonjas. Y ese ajuste, aunque legal y regulado, está golpeando con mayor fuerza a los hogares de ingresos medios y bajos.
Un país que vive arrendado
Hoy, el 40 % de los hogares en Colombia viven en arriendo, es decir, más de 7 millones de hogares, según cifras oficiales citadas por Fedelonjas.
Más aún: el 44 % de quienes arriendan son hogares unipersonales y el 41 % son monoparentales. Es decir, padres o madres cabeza de hogar, o personas que viven solas, que dependen de un único ingreso.
Cada año se conforman aproximadamente 450.000 nuevos hogares, lo que mantiene una presión constante sobre la demanda de vivienda.
Ciudades intermedias: el nuevo epicentro del alza
Contrario a lo que muchos creen, el fenómeno no se concentra solo en la capital. “Pereira está teniendo variaciones cercanas al 9 % en casas residenciales. Bucaramanga también ronda el 9 %. En apartamentos, Armenia y Bucaramanga han tenido crecimientos fuertes”, explica Ramírez.
La situación es aún más marcada en el segmento comercial. En Pereira, por ejemplo, los locales han registrado variaciones cercanas al 25 %.
Esto ocurre porque el mercado no es homogéneo. Depende de la oferta, la demanda, el desarrollo urbano y la dinámica económica local.
El límite legal… y lo que muchos desconocen
Para vivienda residencial urbana, el incremento del canon está regulado por la Ley 820 de 2003, que establece que el aumento no puede superar el IPC del año anterior. Para 2026, el tope de incremento es 5,10 %, correspondiente a la inflación anual 2025 certificada por el Dane.
“El incremento solo puede hacerse cuando se cumpla el año del contrato. No es que en enero todos los arriendos suban automáticamente”, advierte Ramírez.
El problema es que muchos contratos son informales. Según Fedelonjas, 6 de cada 10 hogares arriendan con contrato verbal, lo que deja a arrendatarios y propietarios sin claridad jurídica.
El impacto en el ingreso medio
El impacto es directo, especialmente en los estratos 1, 2 y 3. El arriendo es uno de los rubros que más pesa en la canasta familiar. Incluso incrementos moderados obligan a reducir el consumo en otros bienes básicos.
Esto se traduce en:
• Mudanzas a zonas periféricas
• Viviendas más pequeñas
• Mayor rotación residencial
• Riesgo de hacinamiento
• Incentivo a la informalidad
El dato no es menor: cuando la vivienda absorbe más del 30 % o del 40 % del ingreso, el hogar entra en vulnerabilidad financiera. Y en muchas ciudades intermedias, ese umbral ya se está cruzando.
¿Por qué están subiendo los arriendos?
Hay varios factores estructurales:
1. Más hogares, menos inventario disponible
Cada año se crean cientos de miles de nuevos hogares. En varias ciudades, especialmente aquellas con vocación turística o universitaria, muchos propietarios han migrado hacia modelos de renta corta, que pueden resultar más rentables por noche que un contrato anual.
2. Inflación y tasas de interés
El aumento de la inflación genera presión en el precio del arrendamiento y las tasas de interés también influyen.
3. Rentas cortas
Las plataformas de alquiler turístico han reducido el inventario para arriendo tradicional en ciudades como Medellín y zonas turísticas.
“Las rentas de corta estancia seguirán expandiéndose, especialmente en ciudades turísticas, y eso presiona el mercado tradicional”, advierte el gremio.
4. Multifamily y renta institucional
Se proyecta mayor participación de proyectos diseñados exclusivamente para arrendamiento (modelo multifamily), una tendencia que podría profesionalizar el mercado en 2026.
El multifamily es un modelo inmobiliario en el que un edificio completo está diseñado, construido y administrado exclusivamente para arriendo, y pertenece a un solo propietario institucional, generalmente un fondo de inversión, una empresa inmobiliaria o una firma especializada.
¿Qué viene para 2026?
Las tendencias para este año incluyen:
• Profesionalización del mercado inmobiliario.
• Mayor participación de inmobiliarias formales.
• Expansión del modelo multifamily.
• Debate regulatorio sobre rentas cortas.
• Continuación de presión sobre precios en ciudades turísticas.
“El reto es encontrar un equilibrio entre el dinamismo económico y la protección del acceso a la vivienda permanente”, concluye Ramírez.
La recomendación clave para arrendatarios
1. Verificar que el incremento no supere el 5,10 %.
2. Confirmar que solo se aplique al cumplir 12 meses de contrato.
3. Formalizar contratos, preferiblemente a través de inmobiliarias afiliadas.
“Ojalá a través de inmobiliarias que garanticen buenas prácticas y respaldo profesional”, recomienda.
Más que un número: el nuevo golpe al ingreso medio
El arriendo dejó de ser simplemente el lugar donde uno vive. Hoy es una variable económica decisiva.
En un país donde cuatro de cada diez hogares arriendan, y donde las ciudades intermedias ya no son refugio barato, el canon comienza a competir con el salario completo.
No se trata solo de que esté más caro. Se trata de que el margen se está reduciendo, y cuando el margen desaparece, la estabilidad también.